Právo stavby a zásada superficies solo cedit z pohľadu českého práva

okt 25 2018

Building right and principle of superficies solo cedit from the point of view of Czech law

Abstrakt: Cieľom predkladaného článku je analýza práva stavby a s tým súvisiacej zásady superficies solo cedit z pohľadu českého práva. Tento článok je štrukturálne rozdelený do dvoch kapitol, ktoré sú následne členené do podkapitol. Prvá kapitola je venovaná právu stavby a nasledujúca kapitola obsahuje zásadu superficies solo cedit na území Českej republiky.
Kľúčové slová: stavba, právo stavby, superficies solo cedit

Abstract: The aim of article is analysis of the legal institution of building right and related principle of superficies solo cedit from the point of view of Czech law. Article is structurally divided into two chapters, which are subsequently divided into subchapters. First chapter is dedicated to description of the building right and following chapter consists of principle superficies solo cedit on the territory of Czech Republic.
Key words: building, building right, principle of superficies solo cedit

Úvodné poznámky

Nová právna úprava účinná od januára 2012 predstavuje jeden z najdôležitejších prelomov v právnom prostredí samostatnej Českej republiky. Uvedenú zmenu možno označiť za významný medzník, ktorý so sebou priniesol mnoho nového, avšak taktiež i neznámeho či nejasného. So zreteľom na vyššie uvedené sa mi za viac než žiaduce javí spracovanie predmetnej problematiky za účelom objasnenia či prehĺbenia určitých poznatkov vo vybraných intenciách. Zvýrazňujem skutočnosť, v zmysle ktorej mojim primárnym cieľom nie je spracovanie celej problematiky, ale len snaha o stručné priblíženie pozoruhodnej právnej zásady superficies solo cedit ako i zavedeného inštitútu práva stavby. Superficiálna zásada sa do českej právnej úpravy vracia po viac než 50- tich rokoch v rámci nového občianskeho zákonníka (ďalej aj ako „NOZ“). Jej korene možno nájsť v rímskom práve a na českom území sa uplatňovala až do roku 1950. Avšak vplyvom hospodárskopolitických zmien bola jej aplikácia výrazne oklieštená a napokon úplne zrušená. Od tej doby platilo, že vlastník stavby môže byť odlišný od vlastníka pozemku, ktorý leží pod ňou. Právna úprava účinná do 31.12.2013 zakotvila, že stavba nie je súčasťou pozemku. Na základe vyššie uvedeného možno uviesť, že dochádzalo k dvojitému prevodu, jednak k prevodu samotnej budovy a jednak k prevodu jednotlivých pozemkov. Ide o jednu z najprirodzenejších zásad, o ktorej zmienky možno nájsť už v Gaiovej Učebnici práva v štyroch knihách (Instituciones).

V ďalšej časti článku sa venujeme staronovému inštitútu práva stavby, ktorý mení okruh právnych titulov k zriadeniu stavby na cudzom pozemku. Predstavuje historicky osvedčený inštitút a zároveň jeden z možných spôsobov k zriadeniu stavby na cudzom pozemku. Uvedený konštrukt práva stavby možno prirovnať k akejsi bubline, ktorá zaťažuje pozemok. A v spomenutej predmetnej bubline bude umiestnená stavba. Do pozornosti uvádzam, že právo stavby sa bude zapisovať do verejného zoznamu v podobe katastra nehnuteľností. Každý bude mať teda možnosť zistiť, či určitý pozemok je zaťažený právom stavby a komu svedčí. Pohnútky k zriadeniu práva stavby môžu byť veľmi rozmanité a taktiež sa môžu diferencovať v rôznych škálach. Sme toho názoru, že predovšetkým pôjde o ekonomické dôvody, keď sa stráca nevyhnutnosť okamžitej investície do kúpy pozemku. Zvýrazňujem, že právo stavby poskytuje výhody všetkým zúčastneným subjektom. Pre vlastníka pozemku, ku ktorému je právo stavby zriadené predstavuje napríklad príjem vo forme pravidelných príjmov počas doby trvania práva stavby. Pre stavebníka právo stavby predstavuje taktiež nemalé množstvo výhod. Príkladom možno spomenúť, že právo stavby ako také je spôsobilé stať sa predmetom záložného práva, aj keď ešte nedošlo k začatiu stavby, čo umožňuje stavebníkovi externé financovanie jeho projektov.


1. Zásada superficies solo cedit

K najradikálnejším zásahom do občianskeho práva po roku 1989 nepochybne zaraďujeme zásadu superficies solo cedit. Uvedené predstavuje návrat českého občianskeho práva k myšlienke, v zmysle ktorej je stavba súčasťou pozemku. Separované vlastníctvo stavby a pozemku bude v budúcnosti možné len za veľmi špecifických podmienok a oprávnená osoba nebude vlastníkom stavby, ale bude mať len právo stavby, keďže stavba prestáva byť samostatnou nehnuteľnou vecou.
Superficies solo cedit, čo v preklade znamená „povrch ustupuje pôde“ možno vykladať tak, že to čo je na povrchu v komparácii s pozemkom nemá z hľadiska právneho žiadny význam. So zreteľom na uvedené platí, že čo je vystavané na pozemku, stáva sa jeho súčasťou. Aplikuje sa to i na to, čo pozemok „splodí“ prirodzeným biologickým spôsobom pomocou procesov prebiehajúcich v pôde. Superficiálna zásada v Českej republike platila až do účinnosti občanského zákoníka č. 141/1950 Sb., podľa ktorého síce to čo na pozemku vzniklo bolo jeho súčasťou, avšak čo nebolo vytvorené prirodzeným spôsobom t.j. stavba, súčasťou pozemku nebolo. V týchto intenciách je nutné zvýrazniť, že zásada superficies solo cedit sa neuplatňovala ani za účinnosti občanského zákoníka č. 40/1964 Sb. Možno teda konštatovať, že NOZ navracia české právo do klasických európskych koľají.


1.1 Superficiálna zásada podľa občanského zákoníka z roku 2012

Ako som už uviedla, zásada superficies solo cedit platila v českom právnom prostredí až do roku 1950, v ktorom sa datuje jej zrušenie. Od tej doby bolo možné, aby vlastník stavby bol osobou odlišnou od vlastníka pozemku, na ktorom stavba stojí. Skutočnosť, že stavba nie je súčasťou pozemku právna úprava do 31.12.2013 exaktne ustanovovala. Uvedené spôsobovalo dvojitý prevod v tom zmysle, že došlo jednak k prevodu budovy samotnej a následne aj k prevodu jednotlivých pozemkov. Avšak podľa novej právnej úpravy postačí, ak dôjde len k prevodu pozemku, na ktorom sa nachádza stavba. Zvýrazňujeme skutočnosť, v rámci ktorej poukazujeme na fakt, že nová právna úprava rešpektuje, že vlastníctvo mnohých stavieb bolo následkom predchádzajúcej právnej úpravy úplne diferentné od vlastníctva pozemkov, na ktorých boli tieto stavby postavené. Za situácie, že osoba vlastníka stavby bola ku dňu účinnosti NOZ odlišnou od osoby vlastníka pozemku, na ktorom je stavba postavená, stavba nebude súčasťou pozemku a vlastník pozemku nebude teda automaticky i vlastníkom stavby.
Východiskovým okamihom superficiálnej zásady je nepochybne pozemok. V zásade možno súhlasiť s tvrdením, že sa všetko od neho odvodzuje , keďže pozemok ako taký je daný a nie je možné s ním pohybovať. Priestor nad pozemkom i pod ním je jeho súčasťou. Uvedené však nemožno chápať ako neohraničený a ničím neobmedzený priestor v oboch smeroch. Súkromnoprávnou hranicou tak smerom do stredu zeme ako i smerom hore je užitočnosť a ovládateľnosť obidvoch priestorov. Ďalšie limity sú súčasťou verejnoprávnych predpisov, v rámci ktorých možno spomenúť vodný zákon či zákon o civilnom letectve.

1.2. Stavba ako súčasť pozemku a aplikačné problémy s tým spojené

V zmysle § 506 NOZ je súčasťou pozemku i stavba na ňom zriadená. Pod stavbou sa rozumie všetko, čo vzniklo stavebnou činnosťou majúc trvalý charakter a čo je s pozemkom pevne spojené. Stotožňujeme sa s tvrdením, že stavby, ktoré s pozemkom pevne nesúvisia, nie sú súčasťou pozemku. Ako príklad na uvedené možno uviesť zrub na drevených pilotoch zarazených do zeme. Dočasné stavby sa taktiež nepokladajú za súčasť pozemku a predstavujú jednu z výnimiek zo superficiálnej zásady.

Stavby ako také možno diferencovať na podzemné a nadzemné. Vychádzajúc z ustanovenia NOZ, podzemnú stavbu možno považovať za súčasť pozemku pod podmienkou, že nie je nehnuteľnou vecou (napríklad metro či vínny sklad), dokonca i v prípade, ak zasahuje pod iný pozemok. V kontraste s uvedeným zvýrazňujeme, že podzemná stavba, ktorá nepredstavuje samostatnú nehnuteľnú vec sa môže nachádzať v rukách inej osoby než pozemok, pod ktorým sa nachádza.

V týchto intenciách sa mi za žiaduce javí upozorniť, že súčasťou pozemku okrem stavieb sú taktiež aj iné zariadenia. Tým máme na mysli rôzne stavebné technické zásahy do pozemku. Rovnako tak, za súčasť pozemku považujeme i všetko to, čo je vsadené v alebo do pozemku alebo zafixované v stenách stavby. Dôležité je upriamiť pozornosť na skutočnosť, že právne jednanie, ktoré sa týka pozemku bude mať nevyhnutne právne následky aj pre súčasti pozemku, ktoré vznikli či už umelo alebo prirodzene, napríklad stromy či rastliny.

V zásade možno skonštatovať, že pôjde o nekomplikovanú situáciu za predpokladu, že stavba je súčasťou výlučne jedného pozemku. Za žiaduce sa mi však javí upriamiť pozornosť i na situácie, kedy stavba môže byť situovaná na viacerých pozemkoch súčasne, či už patriacich jednému vlastníkovi alebo vlastníkom rozdielnym. NOZ neposkytuje priamu odpoveď na otázku akým právnym režimom sa bude riadiť stavba umiestnená na dvoch či viacerých pozemkoch súčasne a preto riešením pre danú problematiku bude aplikácia iných ustanovení NOZ. Jednu z možností možno vidieť v tom, že stavba si ponechá charakter samostatnej nehnuteľnej veci a nebude súčasťou pozemku. Avšak uvedené nesie so sebou pochybnosti, keďže by tým pádom došlo k nesúladu so zásadou superficies solo cedit. Ako druhá eventualita sa nám javí prípad, v ktorom by každá časť stavby umiestnená na inom pozemku bola súčasťou toho pozemku, na ktorom je situovaná. Avšak ani tadiaľto cesta viesť nebude. Riešenie by sme mohli vidieť skôr v pokuse pridružiť stavbu jednému z viacerých pozemkov. V mimoriadnej situácii ak uvedené bude nemožným, tak zostáva posledné riešenie , ktorým je , že stavba bude spoločnou súčasťou viacerých pozemkov.

Kritériom, podľa ktorého sa budeme usilovať zaradiť stavbu jednému z pozemkov bude jej účel a prevažne hospodárske spojenie s jedným z pozemkov. Stanovenie účelu nebude zaťažkávajúce, pokiaľ stavba bude budovou. Jednoduchým úsudkom vieme určiť, že budova bude súčasť toho z viacerých pozemkov, z ktorého sa do nej vchádza resp. pôjde o ten pozemok, ktorý je pre užívanie budovy nevyhnutný. Avšak pri stavbách, ktoré nie sú budovami, napríklad mosty či trafostanice nebude možné vychádzať z kritéria „vchodu“. No aj v týchto prípadoch budeme vedieť určiť silnejšiu hospodársku previazanosť s jedným z viacerých pozemkov. Ako príklad na uvedené môže slúžiť stavba umiestnená na viacerých pozemkoch, ktorá bude súčasťou toho z nich, na ktorom sú situované stavby podobného charakteru vytvárajúce s danou stavbou jeden funkčný celok. Konštatovanie, že stavba je spoločnou súčasťou viacerých pozemkov nám zostane iba v prípade, v ktorom bude mať stavba obdobné účelové určenie vo vzťahu k viacerým pozemkom.


1.3. Výnimky zo zásady superficies solo cedit

V zmysle dôvodovej správy k NOZ možno konštatovať, že osobitný právny režim platí pre inžinierske siete a taktiež i pre stroje spojené s nehnuteľnou vecou. Uvedené veci sú vyňaté zo superficiálnej zásady a spravujú sa režimom odchylného charakteru.

Dávame do popredia skutočnosť, že inžinierske siete, predovšetkým kanalizácie, vodovody, energetické či iné vedenia nepredstavujú súčasť pozemku. Za súčasť pozemku sa dokonca nepokladajú ani stavby či technické zariadenia s nimi spojené.

1.3.1 Stroje spojené s nehnuteľnou vecou

V prípade, ak následkom existencie návrhu vlastníka stroja resp. zariadenia bola do katastra nehnuteľností zapísaná výhrada so súhlasom vlastníka nehnuteľnej veci, v zmysle ktorej uvedený stroj nepredstavuje predmet vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnej veci, tak uvedený stroj či iné zariadenie nebude súčasťou dotyčnej nehnuteľnej veci. Za splnenia predpokladu, že vlastník nehnuteľnej veci či iná oprávnená osoba náležite preukáže, že nadobudla vlastnícke právo i ku stroju. Uvedené si možno ilustrovať na nasledovnom príklade. Predstavme si situáciu, že vlastník mlynu zakúpi na úver strojné zariadenie, ktoré nainštaluje do mlynu. Z dôvodu dojednania napríklad výhrady vlastníctva, vlastník zariadenia zostane jeho vlastníkom i naďalej. Ak bola poznamenaná výhrada, tak so zreteľom na zásadu superficies solo cedit zariadenie nebude súčasťou nehnuteľnej veci. Vzhľadom na uvedené možno teda konštatovať, že dané zariadenie nebude sledovať právny osud nehnuteľnej veci ako napríklad pri prevode či exekučnom predaji. Avšak v prípade, že sa osoba vlastníka nehnuteľnosti a osoba vlastníka zariadenia spojí do jednej osoby a uvedená predmetná skutočnosť bude náležitým spôsobom uvedená i v katastri nehnuteľností, zariadenie sa stane súčasťou nehnuteľnej veci a výhrada bude vymazaná.

1.3.2 Inžinierske siete

Zásade superficies solo cedit nepodliehajú ani inžinierske siete, predovšetkým kanalizácie, vodovody či energetické alebo iné vedenie. Zdôrazňujem platnosť vyvrátiteľnej právnej domnienky, v duchu ktorej stavby a technické zariadenia prevádzkovo súvisiace so sieťami nie sú súčasťou pozemku. Uvedené stavby alebo zariadenia nemusia, ale taktiež môžu byť súčasťou danej siete. Osoba vlastníka spomenutých stavieb či zariadení môže byť totožná s vlastníkom sieťového vedenia. Do úvahy prichádza taktiež eventualita, že prevádzkovateľ siete bude disponovať s vecným alebo obligačným právom k jej využitiu.

2. Právo stavby

Právo stavby predstavuje prelomenie zásady superficies solo cedit a taktiež samostatný právny titul k zriadeniu stavby na cudzom pozemku. V týchto intenciách možno hovoriť o právnom vzťahu medzi oprávneným z práva stavby t.j. stavebníkom a vlastníkom pozemku. Do pozornosti uvádzame skutočnosť, že pojem stavebníka, ktorý používa NOZ pre označenie osoby oprávnenej z práva stavby, nie je identický s termínom „stavebník“ v zmysle verejnoprávnych predpisov.

2.1. Právny základ

Právo stavby predstavuje vecné právo, ktoré sa zriaďuje v prospech stavebníka. Možno teda hovoriť o výnimke zo superficiálnej zásady, ku ktorej sa NOZ nepochybne hlási. Obsah synalagmatického záväzku, ktorý vytvára zmluva o práve stavby spočíva v záväzku stavebníka, v zmysle ktorého zriadi na pozemku vlastníka stavbu, ktorú bude udržiavať po celú dobu existencie práva stavby. Medzi jeho povinnosti patrí i udržiavanie stavby po jej dokončení a plnenie daňových povinností.

V prípade, že pozemok disponuje spôsobilosťou zniesť ďalšiu stavbu, zmluva o zriadení práva stavby sa bude môcť dotýkať i pozemku, na ktorom už stavba resp. stavby sú postavené. Totožne možno skonštatovať existenciu eventuality, v zmysle ktorej by pozemok patril viacerým vlastníkom, ktorí by sa spoločne združili k právu stavby.

2.2. Vznik práva stavby

Medzi eventuality vzniku práva stavby patrí okrem spôsobu nadobudnutia zmluvou, taktiež vydržanie alebo rozhodnutie orgánu verejnej moci, ak tak ustanoví zákon. V prípade, ak právo stavby bolo zriadené rozhodnutím orgánu verejnej moci alebo zmluvou, tak podlieha zápisu do verejného zoznamu t.j. do katastra nehnuteľností. Možno konštatovať, že zmluva o zriadení práva stavby sa považuje za hlavný titul vzniku práva stavby. Pre spomínanú zmluvu je požadovaná obligatórne písomná forma. Zvýrazňujem skutočnosť, v zmysle ktorej právo stavby nevzniká len samotným uzavretím zmluvy, ale až zápisom do katastra nehnuteľností, ktorý predstavuje verejný zoznam. Napriek skutočnosti, že NOZ neobsahuje explicitne obligatórne náležitosti zmluvy o zriadení práva stavby, možno si ich logickým úsudkom vyvodiť. Ako obligatórnu náležitosť možno bez pochýb vnímať prejav vôle vlastníka zriadiť na svojom pozemku právo stavby či vymedzenie stavby. Označenie dotknutého pozemku, vymedzenie doby trvania práva stavby, stanovenie výšky odmeny taktiež možno hodnotiť ako obligatórne náležitosti zmluvy o zriadení práva stavby. Na druhej strane medzi fakultatívne t.j. nepovinné náležitosti zmluvy zaraďujeme napríklad záväzok previesť stavbu do určitej, vopred stanovenej doby či povinnosť poistiť stavbu. V NOZ možno nájsť ustanovenia, v zmysle ktorých k pozemku, na ktorom viazne právo priečiace sa k právu stavby nemožno zriadiť právo stavby. Pod pojmom práva, ktoré sa prieči právu stavby je žiaduce rozumieť napríklad situáciu, ak sa určitá stavba bude nachádzať v ochrannom pásme. Ak na danom pozemku bude viaznuť záložné právo tak právo stavby možno zriadiť výlučne len v prípade súhlasného prejavu zo strany záložného veriteľa.

2.3. Doba trvania práva stavby

Atribút dočasnosti sa zaraďuje medzi fundamentálne znaky práva stavby. V súlade s uvedeným možno uviesť, že v zmysle NOZ právo stavby nemožno zriadiť na dobu dlhšiu ako 99 rokov. Z verejného zoznamu resp. z katastra nehnuteľností je možno zistiť posledný deň, na ktorý sa právo stavby zriaďuje. Stavebník právo stavby nadobudne na dobu trvania v dĺžke 40 rokov v prípade, ak právo stavby nadobudol vydržaním, avšak za existencie spravodlivých dôvodov je daná možnosť predĺženia alebo skrátenia práva stavby. Uvedená eventualita však prichádza do úvahy len na návrh stavebníka alebo vlastníka pozemku. Do pozornosti uvádzam skutočnosť, že medzi obligatórne náležitosti zmluvy bezvýhradne zaraďujeme dobu trvania práva stavby. Ako možno spozorovať v NOZ, česká právna úprava nestanovuje minimálnu dobu trvania práva stavby, len jeho maximálnu dĺžku trvania. Časové obmedzenie práva stavby so sebou prináša i praktické dôsledky, napríklad v prípade jeho zániku je nutné počítať i so zánikom práv, ktoré sa naň viažu. Zvýrazňujem, že v prípade akéhokoľvek dojednania, ktoré by obmedzovalo právo stavby rozväzovacou podmienkou sa uplatní sankcia neplatnosti. So zreteľom na uvedené možno skonštatovať očividné úsilie zákonodarcu, ktoré spočíva v snahe o zabezpečenie čo najistejšieho postavenia dotknutých subjektov čo do doby trvania práva stavby. Eventuálna neistota v týchto intenciách by spôsobila praktické problémy, ak by nastala dispozícia s uvedeným právom za účelom stavebníka zabezpečiť uvedeným právom niektoré jeho záväzky.

Za žiaduce sa mi javí uviesť do popredia ochranu, ktorú zákon poskytuje právam tretích osôb v intenciách predčasného ukončenia práva stavby resp. v prípade ukončenia práva stavby pred uplynutím dojednanej doby. V prípade predčasného ukončenia práva stavby nastanú právne následky jeho výmazu voči vecnému právu, ktoré patrí osobe, pre ktorú bolo k právu stavby do verejného zoznamu zapísané vecné právo, až zánikom tohto vecného práva. Avšak právne následky výmazu práva stavby voči vecnému právu uvedenej osoby nastanú už výmazom, v prípade ak táto osoba poskytne k tomu súhlas.

2.3.1. Doba trvania práva stavby vo svete

Vo svete možno nájsť krajiny, v ktorých právo stavby možno zriadiť na dobu, ktorej koniec sa bude nachádzať v rozpätí medzi minimálnym a maximálnym časovým limitom. Ak by zmluva uvedené limity nerešpektovala, tak dojednaný záväzok by nebolo možné kvalifikovať ako právo stavby. Pre zaujímavosť možno uviesť, že doba práva stavby v Nemecku nie je nijakým spôsobom obmedzená či limitovaná. V kontraste ku konkludentnému pokračovaniu nájomného vzťahu po uplynutí dojednanej doby, právo stavby nemožno týmto spôsobom predĺžiť.

2.4. Náhrada pri ukončení práva stavby

Vychádzajúc z ustanovenia § 1255 NOZ zdôrazňuje, že ak nebolo dojednané niečo iné, vlastník stavebného pozemku poskytne stavebníkovi náhradu pri zániku práva stavby uplynutím doby, na ktorú bolo zriadené. Do popredia uvádzam skutočnosť, v rámci ktorej povinnosť poskytnutia náhrady sa neuplatňuje pri ukončení práva stavby dohodou o zrušení práva stavby. V prípade ak nebolo dojednané inak, náhrada predstavuje polovicu hodnoty práva stavby v dobe jej zániku. Z uvedeného možno vyvodiť eventualitu, kedy sa strany môžu dohodnúť na inej výške odplaty. Či bude vyššia alebo nižšia bude spočívať výlučne na ich rozhodnutí. Taktiež do úvahy prichádza i situácia, kedy strany povinnosť vlastníka pozemku úplne vylúčia.

2.4.1. Dôsledky skončenia práva stavby vo svete

Podľa francúzskeho práva stavba po skončení doby, na ktorú bolo právo stavby zriadené pripadá vlastníkovi pozemku a pokiaľ nebolo dohodnuté niečo iné, tak uvedené nadobudnutie je bezodplatné. Avšak nemecká právna úprava je určitým spôsobom diferentná. V prípade zániku práva stavby uplynutím dohodnutej doby, stavba bude predmetom vlastníctva vlastníka pozemku, ale bude povinný stavebníkovi uhradiť akési odškodné, ktorého výška bude spravidla upravená v zmluve o zriadení práva stavby. Ak by vlastník pozemku predĺžil právo stavby pred jeho ukončením na predpokladanú dobu trvania stavby, vyhol by sa uvedenej povinnosti poskytnúť odškodné. Povinnosť platiť odškodné by zanikla v prípade zamietavého stanoviska stavebníka voči predĺženiu práva stavby.

2.5. Dovetok k zániku práva stavby

V intenciách zániku práva stavby za nevyhnutné považujem uviesť do pozornosti ustanovenie §1256, v zmysle ktorého záložné a iné viaznuce práva na práve stavby postihujú náhradu. So zreteľom na vyššie uvedené možno skonštatovať, že ide o zákonný prechod záložného práva z práva stavby na náhradu. Uvedenú náhradu môže predstavovať peňažné plnenie resp. pôjde zrejme o pohľadávku na peňažné plnenie. V danej situácii teda nezanikne záložné právo so zánikom predmetu zálohu, ale nastane transformácia zo záložného práva k právu stavby na záložné právo prislúchajúce k náhrade.

V súvislosti so zánikom práva stavby treba zdôrazniť i princíp, podľa ktorého právo stavby prechádza na dediča či iného právneho nástupcu. Taktiež sa zároveň uplatňuje existencia predkupného práva vlastníka k právu stavby a stavebníka k zaťaženému pozemku. Samozrejme platí, že v prípade ak sa strany v rámci zmluvnej autonómie dohodli diferentne od uvedeného, podlieha predmetná úprava zápisu do verejného registra.

Záver

Začiatkom roka 2012 nadobudol účinnosť NOZ, ktorý sa stal novým fundamentálnym súborom noriem, ktoré regulujú súkromnoprávne vzťahy v Českej republike. V oblasti vecných práv a práv k nehnuteľnostiam NOZ priniesol predovšetkým návrat k rímskej zásade superficies solo cedit ako i zavedenie inštitútu práva stavby. Príčinu začlenenia práva stavby možno hľadať v návrate k superficiálnej zásady. Rovnako tak sa stalo i v zahraničných právnych úpravách, ktoré pracujú s uvedenou zásadou. Príkladom možno uviesť Rakúsko či Nizozemsko. Právo stavby v sebe zahŕňa eventualitu, v podobe ktorej možno vybudovať novú stavbu, ale rovnako tak môže mať podobu oprávnenia prevziať už existujúcu stavbu, čo bude mať význam predovšetkým v prípade modernizácie či opravy. Fundament uvedeného inštitútu tkvie v skutočnosti, v zmysle ktorej právo stavby ako vecné právo zaťažuje cudzí pozemok tak, že osoba ktorej toto právo prináleží disponuje oprávnením mať na tomto pozemku stavbu. Právo stavby predstavuje staronovú záležitosť, v rámci ktorého zatiaľ ešte nedošlo k ustálenému právnemu názoru na sporné otázky. Možno skonštatovať, že nová právna úprava je pomerne medzerovitá či príliš všeobecná, a tak neupravuje niektoré situácie, ktoré môžu prísť do úvahy. V zmysle môjho názoru mám zato, že česká právna úprava sa bude musieť podrobiť dotvoreniu pomocou výkladu či súdnej praxe. Je škoda, že sa autori novej právnej úpravy v niektorými modernými trendmi v regulácii inštitútu práva stavby.

Avšak jednoznačne je žiaduce vyzdvihnúť snahu o zavedenie práva stavby do českého právneho poriadku, keďže nepochybne disponuje viacerými výhodami pre všetky zúčastnené subjekty, čo som okrajovo spomenula i v mojom článku. Znovu zavedenie práva stavby môže byť zaujímavou alternatívou využiteľnou v praxi, napríklad pri zriaďovaní stavieb, ktoré nemusia mať trvalý charakter. (sklady, nákupné centrá atď.). Nemožno opomenúť ani fakt, že uvedený inštitút môže prispieť k vyriešeniu množstva problémov súvisiacimi so stavbami na cudzích pozemkoch. No na druhej strane, aplikácia právnej úpravy môže byť efektívna len v prípadoch, keď dôjde k odstráneniu všetkých prípadných nejasností a nastolí sa komplexná úprava. Za účelom absolútneho využitia zavedeného inštitútu práva stavby by bolo nepochybne vhodné eventuálne odporúčiť i horizontálnu úpravy delenia nehnuteľností. Za žiaduce taktiež považujem odporučiť, aby sa uskutočnila popri hmotnoprávnej regulácii v NOZ i úprava vo vybraných osobitných zákonoch, ako napríklad v daňových zákonoch či v devízovom zákone a ďalších vybraných právnych predpisoch.

Autor: Mgr. Alexandra Mišinová, LL.M.

Zoznam použitých skratiek

NOZ - Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zoznam použitej literatúry

Knižné diela
DVOŘÁK, J., ŠVESTKA, J., ZUKLÍNOVÁ, M. Občanské právo hmotné. Svazek 1. Díl první : Obecná časť. Praha : Wolters Kluwer, 2013, ISBN 978-80-7478-325-8.
HURDÍK, J. et al. Občanské právo hmotné. Obecná čast. Absolutní majetkové práva. Plzeň: Aleš Čenek, 2013, ISBN 978-80-7380-377-3.
NOVOTNÝ, P. et al. Nový občanský zákoník. Principy a základní pojmy. Praha: Grada Publishing, a.s. ,2014, 978-80-247-9133-3.

Internetové zdroje
ACHOUR,G. Právo stavby optikou nového občanského zákoníku. [online]. [cit.2016-12-03]. Dostupný z WWW:
https://www.google.sk/search?q=superfici%C3%A1lna+z%C3%A1sada+pod%C4%BEa...

KANCL (Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ČR). Věcná práva v novém občanském zákoníku. Dostupné tiež z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/user_upload/informacni_brozu... _brozura_vecna_prava.pdf

TÉGL, P. Některé aktuální výkladové problémy nemovitých věcí v NOZ – II. [online]. [cit.2016-12-03]. Dostupný z WWW:
http:// http://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/nektere-aktualni-vyklado...

ZIMA, P. Stručný úvod do práva stavby [online]. [cit.2016-12-03]. Dostupný z WWW:
https://www.google.sk/search?q=petr+zima+stru%C4%8Dn%C3%BD+uvod+do+pr%C3...

Právne predpisy
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.